Per Montespertoli

ICI: valore commerciale aree fabbricabili

Posted on: 20 novembre 2008

(da: unioneconsulenti.it)

Secondo una recente pronuncia della Corte di cassazione, il valore ai fini ICI delle aree fabbricabili è il valore venale in comune commercio 

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Secondo quanto affermato dalla Corte di cassazione nella sentenza n. 20256 del 23.07.2008, la determinazione ai fini ICI del valore delle aree fabbricabili, secondo il criterio fissato dall’art. 5 comma 5 del D.lgs n. 504/1992, deve basarsi sul il parametro del valore venale in comune commercio.

Su di esso necessariamente incide il livello di edificabilità delle parti che compongono l’area: le porzioni di aree edificabili con immobili commerciali, civili o direzionali all’interno di un comprensorio assumono valore superiore rispetto ad aree prospicienti destinate a parcheggi, servizi, verde pubblico o altro.

Pertanto, la valutazione dell’area edificabile deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo e non sommando il valore commerciale di sue eventuali segmentazioni individuate in funzione della loro specifica edificabilità.

Corte di Cassazione – Sez. Tributaria – Sent. del 23.07.2008, n. 20256 

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA 

ha pronunciato la seguente 

sentenza 

sul ricorso proposto da: COMUNE DI L’AQUILA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TRIONFALE 5637, rappresentato e difeso dall’avvocato D’AMARlO FERDINANDO, giusta delega in calce; – ricorrente contro società … in persona del legale rappresentante pro tempore – controricorrente – 

avverso la sentenza n. 52/04 della Commissione tributaria regionale di L’AQUILA, depositata il 16/12/04; 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/05/08 dal Consigliere Dott. Camilla DI IASI; udito per il ricorrente l’Avvocato D’AMARlO, che ha chiesto l’accoglimento; udito per il resistente l’Avvocato L.I, che ha chiesto il rigetto; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso. 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 

La C.T..P. dell’Aquila accoglieva il ricorso della avverso avviso di accertamento ICl per gli anni dal 1993 al 1995 relativo ad un terreno edificabile, affermando, tra l’altro, che una parte delle aree oggetto dell’imposta di cui all’accertamento opposto era destinata a servizi in base ad una Convenzione intercorsa col Comune. 
La C.T.R. Abruzzo rigettava l’appello proposto dal Comune dell’Aquila avverso la sentenza di primo grado, affermando la condivisibilità del concetto di valore di area edificabile rivendicata dalla contribuente, secondo la quale occorreva applicare l’ICI su tariffe differenziate a seconda della destinazione e della utilizzabilità delle aree edificabili, individuando il valore di ciascuna di esse, posto che la porzione di un’area edificata con immobili commerciali o civili o direzionali assume all’interno di un comprensorio valore superiore rispetto ad un’area prospiciente destinata a parcheggi, servizi, verde pubblico o altro. 

Tanto premesso, e dato atto di aver disposto una consulenza tecnica al fine di stabilire estensione e valore dell’area de qua (punti in ordine ai quali vi era stata contestazione) i giudici d’appello rilevavano che il CTU aveva accertato che l’estensione dell’area era di mq 17.169, dei quali una parte con destinazione commerciale, altra destinata a verde pubblico ed altra a rispetto stradale, ed aveva altresì calcolato il valore di tali parti col sistema commerciale, con quello comparativo, nonché sulla base dei criteri stabiliti dalla delibera comunale n. 34 del 2002 per la valutazione degli immobili ai fini ICl. 
I giudici d’appello, inoltre, a partire da una media tra i valori desumibili da due atti documentati di compravendita di immobili (verosimilmente costituenti porzioni dell’area de qua), tra l’altro operando la sottrazione, dalla cifra ottenuta, della somma dì £ 40.000.000 “quale valore venale delle aree destinate a servizi”, giungevano ad una valutazione distante da quella calcolata nell’avviso opposto, concludendo che lo stesso doveva ritenersi privo di motivazione, inesatto nelle misurazioni, nonché carente nella individuazione dei vari componenti del comprensorio e dei peculiari valori da attribuire a ciascuno di essi. 
Avverso questa sentenza il Comune di l’Aquila ricorre per cassazione; la società resiste con controricorso. 

MOTIVI DELLA DECISIONE 

Col primo motivo il ricorrente rileva che i giudici della C.T.R. avevano omesso di pronunciarsi: sul primo motivo d’appello, col quale la sentenza di primo grado era stata censurata per extrapetizione, avendo i giudici della C.T.P. fatto riferimento ad una convenzione mai invocata dalla contribuente; sul secondo motivo d’appello, col quale la suddetta sentenza era stata censurata per la non coincidenza tra le aree edificabili oggetto di accertamento e quelle indicate nel Piano di Lottizzazione di cui alla suddetta convenzione, come confermato dalla c.t.u. disposta in appello (pur avendo i giudici della C.T.R. poi confermato la sentenza di primo grado), nonché sul terzo motivo d’appello, col quale la sentenza di primo grado era stata censurata per extrapetizione, non essendo in contestazione la consistenza ed estensione delle aree in esame, ma solo la loro “tassabilità”. 

Col secondo motivo, deducendo extrapetizione, il ricorrente rileva che nella specie il petitum e la causa pretendi andavano individuati nella richiesta di parte ricorrente di non assoggettamento all’ICI dell’area destinata a servizi e nella opposizione del Comune, il quale riteneva che le aree interne destinate a servizi erano anch’esse edificabili e non potevano essere sottratte dal computo del valore del terreno ai fini ICl. 

I giudici d’appello, invece, come quelli di primo grado, in evidente extrapetizione, avevano fatto anch’essi riferimento alla Convenzione sopra citata alla quale non era stato fatto alcun riferimento nell’atto introduttivo dalla società. 

Col terzo motivo, deducendo omessa pronuncia e vizio di motivazione, il ricorrente rileva che, avendo il c.t.u. indicato i valori dell’area de qua secondo tre diversi metodi, ed essendo tali valori sostanzialmente coincidenti con quelli indicati dal Comune, i giudici d’appello immotivatamente se ne erano discostati applicando valutazioni e riduzioni immotivate, o indicate soltanto dal contribuente nella perizia di parte. 

La motivazione della sentenza impugnata sarebbe inoltre affetta da illogicità nella parte con riguardo alla ritenuta necessità di fare riferimento ad atti pubblici similari, escludendo poi il valore determinato dal c.t.u. col metodo comparativo. 
Rileva ancora il ricorrente che immotivatamente i giudici d’appello, avendo fatto riferimento alla delibera comunale, l’avrebbero poi completamente disattesa. Rileva infine il ricorrente che i giudici di appello avrebbero omesso di pronunciare sull’eccezione del Comune secondo cui il valore del bene doveva essere conforme a quanto stabilito dall’art. 5 d.lgs. 504/92 e dal regolamento ICl del Comune dell’ Aquila. 

Col quarto motivo, deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 5 d.lgs. 504/02, il ricorrente rileva che la questione controversa riguardava l’assoggettabilità (o meno) a ICl (ovviamente per il periodo antecedente la realizzazione delle opere) di un’area fabbricabile nella sua interezza, comprensiva delle superfici del comprensorio destinate a parcheggi, viabilità, servizi e quant’altro, e che il giudice d’appello, dato atto che il Comune aveva contestato che dovesse essere tassata solo la superficie effettivamente edificabile, aveva poi, senza motivare la scelta effettuata, depurato di £ 40.000.000 il valore delle aree destinate a servizi. 

Le censure esposte nel primo e nel secondo motivo sono infondate. 

In particolare, con riguardo al primo motivo, non è configurabile l’omessa pronuncia denunciata, posto che, secondo questo giudice di legittimità, il suddetto vizio non ricorre, nonostante la mancanza di espressa statuizione sul punto specifico, quando la decisione adottata comporti una statuizione particolare, implicita su tale punto (Cass. 5351 del 2007, che ha ravvisato il rigetto implicito dell’eccezione di inammissibilità dell’appello nella sentenza che aveva valutato nel merito i motivi posti a fondamento del gravame), ed ha anche affermato che ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di una espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, e dovendo pertanto escludersi il suddetto vizio quando la decisione, adottata in contrasto (o in conformità) con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità (o l’accoglimento) pur in assenza di una specifica argomentazione (v. cass. n. 10636 del 2007) 

Deve inoltre, con particolare riferimento alla specie, rilevarsi che, al di là delle ipotesi tassative ed eccezionali previste dal primo comma dell’art. 59 d.lgs n. 546 del 1992 (nelle quali é prevista la possibilità di una sentenza meramente rescissoria), il giudizio dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale assume le caratteristiche generali del mezzo di gravame, ossia del mezzo di impugnazione a carattere sostitutivo, comportando la necessità, per i giudici di appello, di decidere nel merito le questioni proposte, con la conseguenza che la censura di extrapetizione nella quale sarebbero incorsi i primi giudici, anche ove fondata, non potrebbe giammai condurre ad una pronuncia di annullamento della sentenza di primo grado, ma solo ad una decisione sul rapporto, emessa dai giudici d’appello e sostitutiva di quella di primo grado, che tenga conto del vizio denunciato(v. cass. n. 17127 del 2007) 

Tanto premesso, giova rilevare che la sentenza d’appello ha deciso sul rapporto controverso senza fondare la propria pronuncia sulla Convenzione de qua, confermando la sentenza di primo grado per motivi diversi dalla medesima (con una pronuncia che, pertanto, ha di fatto tenuto conto della censura di extrapetizione in cui sarebbero incorsi i primi giudici facendo riferimento alla suddetta Convenzione); giova altresì rilevare che nella sentenza impugnata (precisamente nella parte espositiva in fatto) i giudici d’appello hanno affermato che la società contribuente aveva impugnato l’accertamento eccependo “errate misurazioni delle aree ed inaccettabile metodo di calcolo del valore delle medesime”, in tal modo i suddetti giudici hanno espressamente disatteso la denuncia di extrapetizione a carico dei primi giudici (secondo la quale nell’atto introduttivo non sarebbe stata posta in contestazione la consistenza ed estensione delle aree in esame, ma solo la loro “tassabilità”), essendo appena il caso di evidenziare che un eventuale errore di fatto commesso dai giudici d’appello ed ipoteticamente risultante dagli atti di causa (nella specie, dal ricorso introduttivo), sarebbe denunciabile come errore revocatorio ex art. 395 n. 4 c.p.c. e non col presente mezzo di impugnazione. 

Con riguardo al secondo motivo, deve nella specie escludersi anche l’extrapetizione dedotta con riguardo alla sentenza d’appello, posto che, come sopra evidenziato, i giudici della C.T.R., pur accennando alla Convenzione nella parte espositiva in fatto della sentenza, hanno deciso sul rapporto controverso senza fondare la propria decisione sulla suddetta Convenzione, confermando la sentenza di primo grado per motivi diversi dalla medesima. 

Le censure esposte nel terzo e nel quarto motivo sono in parte fondate. 

Con riguardo al terzo motivo, giova rilevare che, secondo la giurisprudenza di questo giudice di legittimità, quando il giudice intenda discostarsi dal parere espresso dal consulente tecnico d’ufficio su di un punto decisivo, per non incorrere in vizio di motivazione, deve giustificare il proprio dissenso in modo adeguato (v. tra le altre cass. n. 1590 del 2001) Tanto premesso, nella specie le conclusioni del c.t.u. risultano disattese sulla base di affermazioni generiche ed apodittiche e pertanto sotto tale profilo sussiste il vizio di motivazione denunciato. 

Non è invece configurabile il denunciato vizio di omessa pronuncia in ordine all’eccezione del Comune secondo cui il valore del bene doveva essere conforme a quanto stabilito dall’art. 5 d.lgs. 504/92 e dal regolamento 1Cl del Comune dell’Aquila, posto che, come sopra evidenziato, secondo la giurisprudenza di questo giudice di legittimità, non ricorre il vizio di omessa pronuncia, nonostante la mancanza di espressa statuizione sul punto specifico, quando la decisione adottata comporti una statuizione implicita di rigetto sul medesimo, e che, nella specie, i giudici d’appello hanno in ogni caso deciso sul valore dell’area de qua. 

Nella specie sarebbe stata perciò eventualmente configurabile non l’ omissione di pronuncia, bensì il vizio di motivazione in relazione alla mancata considerazione del regolamento comunale previsto dall’art. 59, comma primo, del d. lgs. 446/97 (non avente natura irnperativa, ma svolgente funzione analoga a quella dei cosiddetti studi di settore, previsti dagli artt. 62—bis e 62—sexies del d,l. 331/1993, conv. in legge 427/1993, costituenti “supporti razionali” offerti dall’amministrazione al giudice, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat, nei quali é possibile reperire dati medi presuntivamente esatti (v. cass. n. 9135 del 2005), ovvero una violazione e falsa applicazione di legge in relazione alla (in ipotesi) erronea interpretazione e applicazione dell’art. 5 d.lgs. 504/92. 

Con riguardo al quarto motivo, la censura dì violazione dell’art. 5 dlgs. 504/92 deve ritenersi fondata nei limiti e nei termini di cui in seguito. 

In proposito, giova innanzitutto evidenziare che nella specie risulta incontroverso che (con riferimento agli anni di imposta per cui è causa) l’intera area in questione fosse da qualificarsi come “area fabbricabile” e che pertanto non era iniziato (o comunque non era stato completato) il procedimento edificatorio. Tanto premesso, è da rilevare che, in tema di ICl, i parametri per la determinazione del valore delle aree fabbricabili sono fissati esclusivamente dall’art. 5, commaa 5, D. Lgs. n. 504 del 1992 (v. cass. n. 19515 del 2003) e che il citato art. 5, al fine della determinazione dell’imposta de qua, fa riferimento al “valore venale in comune commercio” delle suddette aree. 

In relazione alla suddetta valutazione, pertanto, la aree in questione devono essere considerate nel loro complesso, prescindendo dalla destinazione che ciascuna porzione di essa in concreto avrà dopo la realizzazione del processo edificatorio, solo all’esito del quale potranno distinguersi i “fabbricati” dal resto. 
Tuttavia, pur doverosamente prescindendo dalla edificazione, nella specie inesistente, ovvero da un concreto progetto di edificazione, ancorché inattuato (e dalle sue previsioni), non può in linea di principio negarsi che il differente livello di edificabilità di un’area (o delle parti che la compongono), astrattamente considerato, incida sul “valore venale in comune commercio” della medesima, e perciò, in tali termini, non può ritenersi scorretta una determinazione del “valore venale in comune commercio” di un’area fabbricabile che tenga conto dei diversi livelli di edificabilità delle parti che la compongono, fermo restando che la valutazione dell’area medesima deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo (pur tenendo conto dei differenti livelli di edificabilità. delle parti che irritualmente la compongano) e non attraverso la sommatoria del valore commerciale di sue eventuali segmentazioni individuate in funzione della loro specifica edificabilità. 

Sussiste altresì il vizio di motivazione esposto nell’ambito (non in epigrafe) del motivo in esame, con riguardo alla somma di £ 40.000.000 che avrebbe dovuto essere sottratta dalla determinazione del valore dell’area, in relazione alle parti di essa destinate a servizi, perché si tratta di una sottrazione non supportata dalla c.t.u. né da alcun altro riscontro oggettivo, non essendo stato, in particolare, motivato l’an e il quantum della somma sottratta (con riguardo all’estensione delle parti destinate a servizi nonché ai parametri utilizzati per determinare l’entità della diminuzione di valore di tali parti), ma, soprattutto, non essendo stati in precedenza univocamente evidenziati i criteri di determinazione del valore dell’intera area (dal quale eventualmente effettuare la sottrazione de qua), posto che, ove si fosse correttamente considerato il “valore venale in comune commercio” dell’area nel suo complesso, esso avrebbe già tenuto conto anche dei differenti livelli di edificabilità delle varie parti della medesima, rendendo la successiva sottrazione della somma di £ 40.000.000 una indebita duplicazione. 

Sulla base di quanto sopra esposto, i primi due motivi di ricorso devono essere rigettati e il terzo e il quarto motivo devono essere accolti nei limiti sopra evidenziati. La sentenza impugnata deve essere pertanto cassata in relazione alle censure accolte con rinvio ad altro giudice che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità. 

P.Q.M. 

Accoglie parzialmente il terzo e il quarto motivo di ricorso, rigettato il resto, cassa la sentenza impugnata e rinvia 
anche per le spese a diversa sezione della C.T.R. Abruzzo. Depositata in Cancelleria il 23.07.2008

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